Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti terimleri, Türk gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan ve birbirine benzer gibi görünen ancak yapısal olarak farklı olan kavramlardır. Her iki terim de gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili olsa da, farklı aşamalarda geçerli olan mülkiyet haklarını ifade ederler. Bu iki kavram arasındaki farkları anlamak, özellikle inşaat aşamasındaki projelerden mülk satın almak isteyenler için önemlidir. Şimdi bu kavramlar arasındaki temel farklara daha yakından bakalım.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşaatı planlanan veya inşaatı devam eden yapıların (örneğin daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölümler) tapu sicilinde belirlenmiş olan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki gelecekteki mülkiyet hakkını gösterir. İnşaat süreci tamamlanmadan önce, bu yapının sahiplerine hangi bağımsız bölümün kime ait olduğunu güvence altına almak için kat irtifakı kurulur.

Kat İrtifakının Özellikleri:

• İnşaat Aşamasında Geçerli: Kat irtifakı, inşaat halindeki projelerde kurulur. İnşaat tamamlanıp iskan alınana kadar bu hak geçerlidir.
• Fiili Kullanım Yok: İnşaat tamamlanmadığı için bağımsız bölüm üzerinde fiili bir kullanım hakkı elde edilmez, sadece gelecekteki mülkiyet hakkı belirlenmiş olur.
• Tapuya Tescil Edilir: Kat irtifakı tapu siciline tescil edilerek yasal bir güvence sağlar.
• Bağımsız Bölüm Hakkı: Projedeki daireler, ofisler ya da dükkanlar gibi bağımsız bölümler için kimin hak sahibi olacağını belirler.

2. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış (oturma izni verilmiş) bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, binanın tamamlanması ve yasal prosedürlerin tamamlanmasıyla birlikte kurulur ve kat irtifakından farklı olarak bağımsız bölümün fiili olarak kullanımına izin verir.

Kat Mülkiyetinin Özellikleri:

• İnşaat Tamamlandıktan Sonra Geçerli: Kat mülkiyeti, yapının tamamlanması ve iskan alınmasından sonra tapuda kurulur.
• Fiili Mülkiyet ve Kullanım Hakkı: Kat mülkiyeti sahibi, bağımsız bölüm üzerinde tam kullanım hakkına sahiptir. Yani daireyi, ofisi veya dükkanı fiilen kullanabilir ya da kiraya verebilir.
• İskan Alınması Şart: Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için inşaatın tamamlanmış olması ve belediyeden iskan izninin alınması gerekmektedir.
• Tam Mülkiyet Hakkı: Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümün sahibi olduğunu gösterir ve bu bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar.

3. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar

a. Zamanlama:

• Kat İrtifakı: İnşaat aşamasında kuruludur. İnşaat devam ederken projeden mülk satın alanlara mülkiyet hakkını önceden garanti eder.
• Kat Mülkiyeti: İnşaat tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra kurulur. Mülk, fiili olarak kullanılabilir hale gelir.

b. Fiili Kullanım:

• Kat İrtifakı: İnşaat tamamlanmadığı için bağımsız bölümler fiili olarak kullanılamaz. Sadece projeye dayalı mülkiyet hakkını temsil eder.
• Kat Mülkiyeti: Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet ve kullanım hakkı vardır. Sahibi bu bölümü kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilir.

c. Yasal Durum:

• Kat İrtifakı: Tapu siciline tescil edilmiş bir proje mülkiyeti hakkıdır. Ancak inşaat tamamlanmadan mülkiyet tam anlamıyla kullanılmaz.
• Kat Mülkiyeti: Yasal olarak bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet sağlar ve tapuda bu hak resmileşir.

d. İskan Durumu:

• Kat İrtifakı: İskan izni alınmadan önce geçerlidir. Proje aşamasında bu hak tescil edilir.
• Kat Mülkiyeti: İskan alındıktan sonra geçerli olur. İskan belgesi olmadan kat mülkiyeti kurulamaz.

e. Tapu Türü:

• Kat İrtifakı Tapusu: İnşaat aşamasında verilen ve bağımsız bölümün gelecekteki mülkiyetini temsil eden bir tapudur.
• Kat Mülkiyeti Tapusu: İnşaat tamamlandıktan sonra verilen ve bağımsız bölümün tam mülkiyet hakkını sağlayan tapudur.

4. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

Kat irtifakı, bir inşaat projesinin tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyetine dönüşür. Bu süreç şu şekilde işler:

1. İnşaatın Tamamlanması: Yapı tamamlandığında, proje üzerinde kurulan kat irtifakı geçici bir hak olarak varlığını sürdürür.
2. İskan Alınması: İnşaatın tamamlanmasıyla birlikte, ilgili belediyeden yapı kullanım izni (iskan) alınır. Bu izin, binanın tüm şartları yerine getirdiğini ve oturuma uygun olduğunu gösterir.
3. Tapu Değişikliği: İskan alındıktan sonra, kat irtifakı tapuları kat mülkiyeti tapularına dönüştürülür. Böylece, her bir bağımsız bölümün sahibi kat mülkiyeti hakkını kazanmış olur.
   
   

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel fark, yapının inşaat aşamasında mı yoksa tamamlanmış ve iskan alınmış bir durumda mı olduğuna dayanır. Kat irtifakı, inşaat aşamasında kurulan bir mülkiyet hakkıyken, kat mülkiyeti, yapının tamamlanmasıyla birlikte tam mülkiyet ve kullanım hakkı sağlar. İnşaat projelerinden mülk almayı düşünenler için bu iki kavramı doğru anlamak, yatırımlarını güvence altına almak adına büyük önem taşır.